La division en volumes : définition et importance
La division en volumes est une procédure qui consiste à diviser une propriété foncière en plusieurs parties, appelées volumes. Chaque volume est alors considéré comme une propriété distincte, avec ses propres limites et droits de propriété.
Monopole du Géomètre-Expert, la division en volumes une technique juridique qui consiste à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au–dessus comme au-dessous du sol naturel.
Pour une division en volumes, Le Géomètre-Expert est un maillon indispensable dans la chaine immobilière des projets plus ou moins complexes, avec le notaire, le promoteur, l’architecte, les propriétaires.
Les propriétaires des volumes en sont pleinement propriétaires, comme une division de terrain horizontale (et contrairement à une copropriété qui est une indivision), mais qui inclut en plus la 3ème dimension verticale.
La loi et la jurisprudence encadrent désormais le recourt à la division en volumes. L’intervention du Géomètre-Expert dans le processus de partage vertical de la propriété est indispensable et permettra de proposer la meilleure solution.
Contrairement à la technique de la copropriété, qui reste la règle générale, le montage de la division en volumes reste l’exception. Les projets immobiliers complexes, la présence d’immeuble hétérogènes, de domaine public permettent de faire appel à la division en volumes.
Quelles sont les différences fondamentales entre une copropriété et une division en volumes ?
La différence majeure entre les deux régimes est l’existence ou non de parties communes à plusieurs propriétaires (hall d’entrée, escalier, palier par exemple) : La copropriété est conçue pour gérer ce genre d’espace, au contraire de la division en volumes.
La division en volumes, une prestation du Géomètre-Expert
Dans un projet de division en volumes, le géomètre-expert intervient pour établir les documents facilitant la gestion d’un ensemble immobilier. Lorsque l’état descriptif de division précise qu’une partie de la propriété relève du domaine public, il est nécessaire de faire appel à l’expertise du Géomètre-Expert.
À l’aide de plans et de coupes géoréférencés, le géomètre-expert est mobilisé sur 2 types de bâtiments :
- Les bâtiments existants
- Les bâtiments à construire en VEFA (La vente en l’état futur d’achèvement)
Quels sont les documents rédigés par le Géomètre-Expert dans le cadre d’un projet de division en volumes ?
Après avoir identifié les différents volumes composant l’ensemble immobilier, le géomètre-expert établit un premier document nommé état descriptif de division en volumes.
En fonction du type de bâti, cette documentation regroupe des analyses des règles d’urbanisme et des baux existants. Elle reprend les coupes et plans par niveaux. Elle définit si nécessaire, les servitudes entre les volumes.
Le Géomètre-Expert est sollicité pour
- rédiger le cahier des charges de l’organisme de gestion
- élaborer les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
